Comment financer ses investissements immobiliers en 2021 ?


Avant de se lancer dans un projet immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou un bien locatif, il est important d’avoir conscience du montant de sa capacité d’emprunt ainsi que de son taux d’endettement.


En effet, bien que certains privilégiés puissent se permettre de n’investir qu’avec des apports personnels, la majorité des investisseurs français doivent passer par un crédit immobilier pour financer leurs biens.


Il est souvent préférable de passer par un emprunt pour vos investissements, sauf dans certains cas (cf article investissement à plusieurs). D’ailleurs, avec la crise sanitaire, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé d’assouplir les différentes conditions d’octroi de prêt immobilier pour relancer le marché immobilier.


Comment calculer votre éligibilité aux crédits immobiliers ?


Circuméo vous en dit plus sur le financement des projets dans l’investissement immobilier.


Quelles sont les conditions à respecter pour qu’une banque vous accompagne dans votre projet immobilier ?


En décembre 2019, la Haute Autorité avait recommandé aux banques d’éviter d’octroyer des crédits de plus de 25 ans, d’un taux d’endettement de plus de 33% et avait limité les dérogations des banques à seulement 15%.


Avec la crise sanitaire de 2020, le marché immobilier s’est globalement figé et les professionnels de l’investissement ainsi que les banques se sont plaints de ces conditions d’octroi trop restrictives.

Plaintes qui ont donné suite à une révision de la part de la Haute Autorité des conditions pour emprunter dans le cadre d’un projet immobilier.





Il est à noter que les banques réservent principalement les crédits d’une durée de 25 ans pour les investissements de résidences principales et privilégient des durées de 20 ans pour l’investissement locatif.


Grâce à l’assouplissement des restrictions du HCSF, les crédits immobiliers sont plus nombreux et les banques peuvent se permettre davantage d’octrois de prêts à des investisseurs ne répondant pas aux critères.


Tout savoir sur la capacité d’emprunt ainsi que le taux d’endettement


Comme nous l’avons abordé précédemment, en tant qu’investisseur immobilier, il est important de connaître sa capacité d’emprunt ainsi que son taux d’endettement. La connaissance de ces données vous permettra d’être informé quant aux conditions potentielles de votre crédit bancaire (mensualités, durée…) ainsi que de vous mettre à jour sur votre situation financière.


Capacité d’emprunt


Avant toute chose, définissons ce qu’est la capacité d’emprunt d’un acquéreur.


La capacité d’emprunt représente les mensualités que vous serez capable de rembourser à votre banque dans le cadre du remboursement de votre prêt immobilier. Elle est déterminée par votre capacité de remboursement et ne peut dépasser 1/3 de vos revenus pour que la banque s’assure du bon remboursement de votre crédit.


Pour pouvoir la calculer, le banquier ou la personne responsable de votre dossier devra connaître votre situation financière. Ainsi, vous devrez lui transmettre l’ensemble des documents relatifs à vos charges, vos revenus ainsi qu’à vos épargnes. Ces informations lui permettront de calculer vos futures mensualités en cas d’octroi de crédit ainsi que le montant de vos potentiels apports personnels requis. Il évaluera également le dossier pour déterminer la durée optimale du prêt.


Bien sûr, les conditions du prêt (montant, durée, taux) pourront varier en fonction de votre situation professionnelle, si vous avez déjà investi, ou si l’investissement concerne votre résidence principale ou un investissement locatif.


Qu’est-ce que le taux d’endettement ?


Le taux d’endettement est un autre élément important à prendre en compte, indissociable de la capacité d’emprunt. En effet, il est l’un des facteurs principaux qui va jouer sur le fait que les banques vont vous octroyer un crédit immobilier ou non, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. Il vous est également nécessaire de le calculer si vous souhaitez évaluer votre capacité d’emprunt.


Le taux d’endettement est le taux que les investisseurs n’ont pas le droit de dépasser lorsqu’ils souhaitent avoir recours à un prêt. Il permet de connaître le pourcentage de vos revenus qui est alloué au remboursement des charges.


Autrement dit, il représente l’ensemble de vos crédits en cours, exprimé en pourcentage du total de vos revenus. Depuis la révision de la Haute Autorité, il est plafonné à 35% de vos revenus, c’est-à-dire qu’une banque ne pourra vous octroyer un prêt si les mensualités de ce dernier dépassent 35% de vos revenus.


Enfin, bien qu’elle ne soit plus officiellement prise en compte, il existe une donnée vous permettant d’outrepasser les 35% maximum : le reste à vivre.


Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste après la déduction du total de vos charges. Plus vos revenus seront élevés et plus votre reste à vivre sera important. Si votre banquier estime que votre reste à vivre est correct, il pourra dépasser la limite des 35% et vous octroyer un crédit (dans la limite des 20% de dérogations autorisées par le HCSF).



Comment calculer sa capacité d’emprunt et son taux d’endettement maximum ?


Maintenant que nous avons défini ce que sont la capacité d’emprunt ainsi que le taux d’endettement, regardons de plus près leur mode de calcul.


Calcul de la capacité d’emprunt :


La capacité d’emprunt représente les mensualités que vous allez devoir payer pour rembourser votre prêt. Comme expliqué ci-dessus, elles ne peuvent dépasser 33% de votre revenu.


Prenons un exemple :


Si vous gagnez 3 000€, vos mensualités maximums s’élèveront à 3 000 x 33% = 990 €.

Si vous décidez de prendre votre crédit sur 20 ans, avec un taux moyen de 1.00 %, vous pourrez emprunter jusqu’à 200 000 €.


Attention, si vous avez d’autres crédits en cours, la banque les déduira de votre mensualité.


Imaginons que vous ayez un crédit à rembourser de 300 € par mois, la banque n’acceptera plus une mensualité de 990 € mais de 990 – 300 = 690 €.

Vous ne pourrez plus emprunter que 140 000 € sur 20 ans.


Taux d’endettement


La formule du taux d’endettement est très simple, il suffit de calculer l’ensemble de vos charges et de les diviser par vos revenus. Autrement dit, plus vos charges seront élevées plus votre taux d’endettement sera important.


Taux d’endettement = charges / revenus x 100


On prendra en compte pour les revenus les revenus réguliers (salaires, revenus fonciers (pondérés le plus souvent à 70% par les banques)), revenus pro non-salariés, pensions retraites ou alimentaires) et pour les charges, l’ensemble des crédits en cours, les loyers, les pensions






Conclusion


Les banques ayant des restrictions pour l’octroi de crédit, il est primordial de se renseigner sur votre capacité d’emprunt ainsi que sur votre taux d’endettement avant chaque projet immobilier.

Grâce à ces données, vous saurez vous positionner et mieux négocier votre crédit immobilier devant vos banquiers.

Pour plus d’informations sur l’investissement clé en main, n’hésitez pas à nous contacter.

Circuméo vous accompagne dans vos projets immobiliers !